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2016-01-27 物業管理資訊平臺

一、設備維護四項要求

1、整齊:設備零件及安全裝置齊全,各種標牌完整、清晰,線路、管道應安裝整齊、安全可靠。

2、潤滑:按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目,油杯、油嘴齊全,油線清潔。油泵壓力正常,油路暢通。各軸承部位潤滑良好。

3、清潔:設備無油垢,銹蝕,周圍環境清潔。

4、安全:熟悉設備性能、遵守操作規程、及交接班制度。

 

二、給排水設備

 

(一)、水泵房管理制度

1、未經有關部門許可,非泵房工作人員不得隨便入內。

2、泵房內應配備消防器材,并放置在方便、顯眼的地放,泵房內嚴禁吸煙。

3、每周清潔一次水泵房內的設施,做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕,整潔光亮。

 

(二)、二次供水設備衛生監管規程

1、露天水箱入孔應加蓋鎖好,室內水箱應加鎖,鑰匙統一保管。

2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作。

3、每半年清洗水箱一次,清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值,做好清潔記錄。

4、水箱清洗工作程序:

(1)所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒

(2)清潔水箱內沉淀、雜物等:

(3)投藥消毒:

(4)放水沖洗2--3遍,以清除異味:

(5)取樣檢查,合格后恢復正常供水。

 

(三)、給排水設施維護規程

1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗。

2、泵的維護保養:

(1)檢查軸承是否靈活,如有阻滯現象,鑒定是否需要更換。

(2)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況,清潔泵葉、泵殼的內外表面。

(3)檢查密封磨損情況,密封效果差的應更換。

(4)校對軸線、檢查鍵的磨損情況。

(5)檢查電機繞組的絕緣。

(6)清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆,重新上漆。

3、閘閥維修保養

(1)檢查密封件是否需要更換。

(2)閘閥桿涂黃油潤滑、防銹。

(3)止回閥彈力是否足夠,如太軟須更換。

(4)浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應校直,連桿插銷如磨損嚴重,也應更換。

4、明裝給排水管維修保養:

(1)檢查支持托架是否牢固,否則應加強。

(2)檢查流向標示是否鮮明醒目,檢查保護漆是否完好。

(3)各連接處是否有漏水現象,并作處理。

 

三、供配電設備

 

(一)、電氣維修安全管理規程

1、電氣維修人員必須持證上崗。

2、在電氣維修時,維修人員應穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具。

3、維修和保養電氣設備時,應按要求做好保證安全的組織和技術措施,維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監督執行情況。

4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業時,應設專人監護,并至少二人進行。

5、一般情況下,應盡量避免帶電作業,若因特殊需要必須帶電作業時。應安裝隔離擋板,并有專人監護。

6、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上,要掛"禁止合閘,有人作業"的標識牌。

7、維修或養護后的電氣設備或線路,經檢查無誤,拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現場后,方可送電。

 

(二)、配電室管理制度

1、未經相關部門許可,非工作人員不得入內。

2、室內照明、通訊保持良好,墻上配掛溫度計。

3、值班員必須持證上崗,熟悉配電設備狀況,操作方法和安全注意事項。

4、建立配電運行記錄,每班巡查,密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況,嚴禁變壓器,空氣開關超載運行。查出問題應及時處理,并做好記錄。不能解決的問題要及時上報。

5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行,其他在場人員只做監護,嚴禁兩人同時操作,以免發生錯誤。

6、保持配電室消防設施的齊備完好,保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。

7、供電回路操作開關標志要明顯,停電拉閘要掛標識牌。

8、配電室設備及線路改變要經主管部門同意。

9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具,絕緣鞋、絕緣手套等。

10、認真執行交接班制度。

11、經常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。

 

(三)、配電運行規程

1、正確記錄各種儀表的數值。

2、監視和控制設備的各項運行參數,使其保持在規定的范圍內。

3、正確執行各項操作規程,確保用電安全。

4、高、低壓側分、和閘,必須嚴格遵守一人操作,一人監護的原則,嚴禁單人獨自進行。

5、發現設備缺陷,應及時處理并上報。

6、做好運行記錄,全面掌握電氣設備運行情況,積累運行經驗,進行運行分析,發現隱患及時消除。

7、配電室巡視每天不得低于4次,每日巡視一層或數層電管井,每月完成所有電井的巡視。

 

(四)、高壓送電合閘操作規程

1、操作票,并有人監護。

2、作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。

3、驗明高壓柜位置及開關,并確認無誤。

4、檢驗一切正常后,若無規定采用某段母線送電時,可按實際選用送電。

5、根據所需送電變壓器、高壓柜,并確認變壓器高壓柜編號無誤后,按操作票要求送電。

6、備用電源及檢修開關、線路、應掛上"有人操作,嚴禁合閘"標識牌并記錄在運行本上。

 

(五)、低壓合閘送電操作規程

1、各開關柜位置,開關應在斷開位置,無誤后方能送電。

2、先合變壓器低壓側進線總開關,然后才能合分開關。

3、備用電源開關及檢修開關,線路必須掛上"有人工作,嚴禁合閘"標識牌。

 

(六)、停電操作規程

1、驗明所停電線路開關位置,確認無誤后,方能停電,再掛上"有人工作,嚴禁合閘"標識牌。

2、全面或一臺變壓器停電,應按規程從低壓側負荷分開關開始停電,然后再停變壓器低壓側總開關,高壓側總開關,當停高壓側電的操作時,監護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。

3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。

4、當要將電源轉換時,應選擇適當時間,并事先通知有關部門、業戶。

 

(七)、高低壓保養維修程序

1、變壓器:每年冬季作高低壓絕緣檢查,對變壓器線圈和緊固螺絲進行檢查、收緊、清污等。具體實施程序如下:

(1)熟悉設備人員(兩人以上)指定專門負責人,講清工作責任和注意事項,并由專門責任人按工作單程序布置工作。

(2)工作時穿戴長袖工作服,身上不帶其它雜物及手飾,著絕緣鞋,戴絕緣手套、實測驗電器是否正常。

(3)先停低壓側開關,再停高壓側開關,用合格驗電器驗明接線端無電后,再用專用接線桿將接地線,可靠接地,對母線進行放電并相間短接。

(4)接地線應專人負責,所有停電安全措施完成后,方可進行保養工作。

(5)工作完畢后檢查所工作器材數量,不得遺留雜物,由專人拆除接地,工作人員全部撤離工作現場可按步驟進行送電。

2、高壓開關柜:高壓系統屬技術要求較高的供電系統,因此每年冬季將繼電保護工作委托給供電局繼保班進行試校核。每年冬季對動手合閘和引閘回路進行實驗和檢修。

3、低壓開關柜:每年冬季對低壓開關柜內各開關觸頭和機械進行檢修,收緊螺絲,清潔塵污,具體實施程序如下:(1)、(2)、(3)、(4),項與變壓器保養程序相同,其中第3項補充對電容器進行放電。

 

(八)、避雷設施的檢測維修規程

1、接閃器應保持鍍鋅、涂漆完好。

2、引下線應保持鍍鋅、涂漆完好。在承受機械損傷的的地方,地面上的0.3米至1.7米處應加保護設施。

3、防雷接地電氣設備的保護接地和工作接地,都是合在一起的,組成混合接地系統。為防止雷擊時產生跨步電壓,故接地裝置于道路及建筑的主要入口距離一般不得小于3米。避雷設施各部分之間均應焊接牢固,其接地電阻應符合規范要求,一般5-10歐,高層建筑接地電阻按最小的要求而定,通常在4歐以下。

 

(九)、發電機房管理規定

1、電機房門平時應上鎖,鑰匙由配電房值班員管理。未經相關部門批準,非工作人員嚴禁入內。

2、房值班人員必須熟悉發電機的基本性能和操作方法,發電機運行時,應做好經常性的巡視檢查。

3、應經常檢查發電機的機油油垢,冷卻水位是否符合要求,柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發電機帶負荷運行8小時用油量。

4、發電機每星期空載運行一次,運行時間不大于15分鐘,平時應將發電機置于自動啟動狀態。

5、電機一旦啟動運行,值班人員應立即前往機房觀察,啟動送風機,檢查發電機各儀表指示是否正常。

6、嚴格執行引發電機定期保養制度,做好發電機運行記錄和保養記錄。

7、定期清掃發電機房保證機房貨物設備的整潔。發現漏油、漏水現象應及時處理。

8、加強防水和消防管理意識,確保發電機房消防設施完好齊備。

 

(十)、柴油發電機定期保養規程

1、每星期空載試機一次,運行時間為10-15分鐘,以便及時發現問題,并保證蓄電池有足夠容量供發電機啟動。

2、保養前斷開發電機自動空氣開關,把發電機控制屏上的選擇開關置于"停止"位置,拆開蓄電池正負極電源線,確保發電機不能啟動。

3、檢查蓄電池點液液位,液位偏低時應根據電解液濃度加裝溶液。

4、計算發電機距上次保養的積累運行時間,空氣濾清器每累積滿50小時應清洗一次。機油濾清器、柴油濾清器。每累積滿250小時應更換一次濾芯(新機運行滿50小時即更換一次)。檢查機組有無漏油、漏水現象,清洗發電機身。

5、緊固蓄電池電源線和控制屏內電線接頭。

6、檢查接地線是否良好。

7、手動試機運行正常后,合上發電機自動空氣開關。把選擇開關置于"啟動"位置,進行模擬停電試驗,觀察發電機自動啟動狀況。

8、發電機帶負荷運行1小時,觀察各儀表指示機組運行情況是否正常。

 

四、電梯

 

(一)、電梯機房管理規定

1、每周對機房進行一次全面清洗,保證機房和設備表面無明顯灰塵,機房及通道內不得住人、堆放雜物。

2、保證機房通風良好,風口有防雨措施,機房內懸掛溫度計,機房溫度不超過40度。

3、保證機房照明良好,并配備應急燈,滅火器和盤車工具。

4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。

5、機房門窗應完好并上鎖,未經部門允許,禁止外人進入,并注意采取措施,防止小動物進入。

 

(二)、電梯安全技術規則

1、每天電梯司機或專職管理人員,在開啟廳門進入轎廂前,應看清轎廂是否確實停在該層站,切不可貿然進入,防止因轎廂不在該層站而墜入井道。

2、認真聽取上班工作情況介紹,翻閱運行記錄或留言。

3、每班啟用電梯時,應將電梯向上、向下試運一次,注意觀察電梯有無不正?,F象。

4、有司機電梯必須由專職司機操縱,當司機需暫離轎廂時,應將轎廂電源開關關閉,并關閉廳門。

5、客梯不應作貨梯使用,轎廂不允許裝運易燃、易爆的危險品及國家規定禁運的各種物品。貨梯運載危險物品時,要嚴格遵守安全操作規程,并采取必要的安全措施。

6、應保證電梯在額定載重范圍內工作。

7、貨梯裝貨時,要注意把貨物分散、均勻堆放。

8、轎廂的檢修速度不能用作正常運行;操縱板的按扭不能作正常運行使用。

9、提倡文明乘梯,勸止少數乘客的打鬧蹦跳和可能損壞轎廂設備及影響電梯運行的舉止,不要靠在轎廂門上。

10、當轎廂??吭趶d門口時,任何人都不能停留在轎廂與門廳之間。

11、在轎廂尚未停穩時(包括自平與慢速),不可開啟轎門與層門使乘客出入。

12、每班下班前,應將電梯駛回基站,做好轎廂及門廳的清潔衛生工作,填寫運行記錄,切斷轎內電源,關閉轎門照明,關好轎門,廳門后方可離去。

 

(三)、電梯的日常檢查和維護

1、曳引電機的溫升是否正常,運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃,保持設備本色。

2、制動器的動作有無異常,線圈是否過熱,緊固螺絲有無松動,制動輪表面有無劃痕和油垢。清除外部灰塵和油垢。

3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常,有無滲油、漏油現象。運轉聲音是否正常,有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。

4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常,軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現象或斷絲,如發現有上述情況,應做好標記,每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況,若油垢落灰過多,應安排時間擦洗。

5、限速器的工作狀態是否正常,有無異常響聲和卡阻現象。

6、控制柜、配電盤等電氣裝置的電器元件運作是否正常、有無發熱現象,并作好外部清潔。

7、轎廂內燈具和隔光板是否完好,電風扇能否正常使用,運轉聲音是否正常。

8、轎廂操縱板、各按紐、開關的動作是否靈敏可靠,信號指示是否正常。

9、轎廂門的開關動作是否正常,運行中有無卡阻、跳動和異常響聲,安全觸板是否好用。

10、轎廂內部是否清潔,裝飾面有無磕碰損壞、臟污。地坎槽內臟物應清除干凈。

11、轎廂的起停運行是否平穩,平層是否準確,有無晃動、震動及來自井道里的異常響聲,如有,應盡快處理。

12、層站召喚和層樓指示是否正常,廳門鎖是否靈活可靠。

13、對于檢查發現的問題,能及時處理的及時處理;一時不能處理又可緩步進行的項目,應及時記錄下來、及時上報,并繼續觀察防止情況惡化,避免電梯帶隱患運行。

 

五、消防監控系統

 

(一)、火災報警控制系統維保程序

1、日檢:對火災報警主控屏作自檢功能檢查,主機顯示功能是否正常,指示燈是否有損壞。

2、月檢:完成日檢全部內容。測試主控屏主要工作電壓,檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫,導線編號是否完整清晰,因受環境影響導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔。

3、年檢:逐個拆下煙感器、溫感器,對其上的灰塵、銹斑進行清潔,并對線路接頭進行緊固。

4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

 

(二)、煙、溫感器系統的保養程序

1、日常情況下,主控器自檢時若發出煙感報警信號。應趕到報警現場檢查報警原因,若為誤報警,應對該報警作消音和復位處理。

2、每月抽取總煙感器的5%,用熏煙法試驗靈敏度,應該全部合格,若其中不合格,則應另外抽取總數的10%直至全部合格為止。

3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方,應及時做出特別檢查。

4、溫感的保養參照煙感進行,試驗報警靈敏度時應加溫,使其報警。

 

(三)、自動噴淋滅火系統保養程序

1、每天巡查系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件,進行外觀檢查,確保系統處于無故障狀況。

2、每月檢查一次警鈴是否正常,報警閥是否靈活。打開試警鈴閥,報警閥閥瓣應自動開啟,延遲器延遲5--90秒,水力警鈴應發出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道,排除水垢及泥沙等污物,使水流暢通,以防報警失靈。

3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查,發現不正常的噴頭應及時更換。

4、每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態,若損壞應及時修理更換,保證控制閥門不會誤關閉。

5、每二個月應對系統進行一次綜合測試,按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統靈敏性。觀察閥門開啟性能和密封性能。如閥門開啟不暢或密封不嚴,應將供水閥門關閉,打開放水閥將系統中水放掉,然后打開閥門蓋檢查,視情況調換閥門密封件,排出水垢及雜物等。檢查流動水壓,壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降,若明顯下降,應檢查閘閥是否阻塞;若壓力下降明顯且警鈴不報警,應檢查測試報警閥的閥瓣是否銹蝕。觀察系統中水流指示器、壓力開關、報警控制器各部件的聯動性能,應能及時報警。

6、當系統因試驗或因失火啟動后,應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。

 

(四)、消火栓的保養程序

1、消火栓箱內部配件應齊全、完好。

2、檢查栓門把手是否完好、栓開關有無卡阻,鎖、玻璃有無損壞、報警系統按紐是否完好。

3、測試報警按紐的靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

4、檢查消防水帶有無磨損,發黑、發霉現象,如有,應立即進行修補、清潔或更換。

5、將栓內閥門開閉一次,檢查是否靈活,并清除閥口附近銹渣,將閥桿上油防銹。

 

(五)、風機保養規程

1、保養前應先斷開風機主電源,并掛上標識牌。

2、手搖轉動風輪,觀察轉動情況,調節好皮帶的松緊度,或連軸器間隙及對中度。

3、檢查各接合面的墊片及密封填料,必要時應予更換。

4、清潔風葉、機殼外部及電機外表面。

5、給各轉動部位加潤滑油,調節風閥轉動機構,應動作靈活可靠。

6、檢查電機繞組的絕緣電阻,緊固電源線的接線端子,檢查接地是否良好。

7、檢查風機控制柜內各電器是否完好,緊固各接線端子。

8、檢查風機轉動機構是否靈活可靠,電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風機主電源,檢查電源指示是否正常。

10、開機連續運行半小時,觀察各儀表、指示燈是否正常、運行時應無異常聲響。

 

(六)、防火卷簾門保養程序

1、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現象。卷簾門電控器指示信號是否正常。箱體是否完好;

2、在接紐操作上升(或下降)的過程中,操作人員應密切注意卷簾門上升(或下降)到端部位置時。能否自動停車,若不能,應迅速手動停車,且必須待限位裝置修復(或調整)正常后,方可重新操作。

3、對卷簾門清潔除塵。若有油漆脫落及局部變形的地方,要進行修復,確保清潔美觀。

 

 

 


2016年02月12日

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